第583章 智慧城市住宅定價有些過高呀！（1 / 2）
智慧城市第一期住宅在去年就完成了裝修，但星海集團一直都沒有宣布定價和銷售。
星海集團宣布過在今年下半年進行銷售，目前定價方案需要由沐陽審核並簽字，但他就一直拖著，他覺得之前還沒到合適的銷售時機。
現在H城的房產非常火，全城新房均價已經接近六萬元了，比歷史均價還要高兩萬，這是由於H城已經成為全國科技中心、GD城市榜首。
有些投資者稱，星海集團硬把H城的格局給改變了。
智慧城市，也成為全球焦點。
這一天，7月29日，上午十點鍾，沐陽召開了高層會議，參與人員有周晨、楊海和智慧城市的項目管理人員，也邀請了當地ZF代理人和股東代表參加。
智慧城市並不是隻有星海集團這個大股東，但可以直接行使執行權，其他股東不得乾預，這在簽訂合作協議之前就商議好的。
雖然小股東不能乾預，但有重要信息和財務知情權、監督權，也可以提出建議。
所以，沐陽召開智慧城市的定價會議，也讓周晨通知了相關股東代表。
第一期三萬套住宅房子，就價值數千億元，所以沐陽也是很重視定價方案。
如果賣得不好，肯定會影響後麵四期銷售。
一般來說，第一期最優惠，銷售好的話，然後後麵幾期都要貴一些。
還有商鋪和寫字樓招商事宜，也會在會議中把大概方案定下來。
沐陽看過住宅定價方案、商鋪和寫字樓招商方案，招視了下參會人員後，坐在主位上，開門見山說道：「今天的會議話題就是智慧城市的住宅定價方案、商鋪和寫字樓招商方案，這兩套方案我都看過了。
我不是這個房地產行業的人，理論知識沒有專業人士懂得那麼深，但對市場的分析，我有自己的見解。
不過，我想先聽聽你們製定的住宅定價方案的理由。
方業你是智慧城市的總負責人，這套方案是你們製定的，說關鍵點。」
一名穿著西裝、年約四十五歲的中年男人站起身向沐陽微鞠躬了下，然後坐下，朗聲說道：「董事長，各位領導，你們好。
我們定價，是根據土地成本、建築成本、位置和環境、市場需求、市場競爭、政策影響和附加服務等因素綜合來定價的，以目前的情況來看，智慧城市的附加服務影響非常大，不僅全國投資客，還有海外投資客都看準了智慧城市，都想搶到更多套的房子。」
「拿BJ中心地帶西城來說，住宅均價已經達到十二萬元，申城、深市核心地段，住宅均價也超過了十萬元。
智慧城市周邊住宅均價這兩年漲得也飛速，已經達到六七萬元了，甚至個別樓盤已經達到七八萬元了，已經不比西湖核心區域低了。」
「智慧城市的住宅，配套設施好，房子質量有保障，物業統一管理，賣便宜了，對不起它。」
……
方業說了許多，從開始的理論，再打開T針對調查的市場數據進行分析。
他們方案中的定價，當然要算入公攤麵積。
智慧城市的房子，由於有很多配套設施，如果真全算公攤麵積的話，那就多了。
為了避免顧客對智慧城市的房子有太多不好的爭議，方業說，把公攤麵積率定為20%，然後多出的公攤麵積，就當是「送」了，讓客戶覺得賺到了，更利於銷售。
【鑒於大環境如此，
關於公攤麵積這一事，沐陽他看過方案，思考過利弊，還想了好幾天時間。
目前國
內已經流行公攤麵積，如果取消的話，房子標價肯定要高許多。
比如原來89平方的，一般實際的麵積是70平方左右，公攤率約21%，這70平還包括牆厚。陽台這些，可能就是半送半賣，也有全送。
假如原來賣一萬一平，可不是意味著房價僅漲21%，而是要漲（89-70）/70＝2714%。
也就是說，要賣127萬一平才攤平原來的總價89萬元。
而不是還是賣一萬一平，總價才70萬，那是不可能的！
這個定價，如果銷售稍微差點，房地產公司多半要虧本了。
所以，指望去除公攤麵積就能降總價，這都是消費者一廂情願的想法，房開可不樂意這麼做，該賺多少還是賺多少。
換句話說，即使消費者以為減少公攤麵積能夠降低房價，但實際上房地產公司不會因此降低總價，而是通過其他方式來補償這部分麵積的成本。
因此，消費者在購房時需理性看待房價和麵積的關係，避免被虛低或虛高價格所迷惑。
也就是說，星海集團搞新穎取消公攤麵積，但總價並不變，民眾不一定能接受。
實際就是換湯不換藥，意義不大，反被民眾吐槽，總價沒降，單價還顯得「貴」死了，吃力不討好。
另外，如果取消公攤麵積，房開在建造房子時，肯定想辦法縮減公攤麵積，比如樓梯口小了，電梯外空間也小了，同樣影響使用者。
當然，肯定會影響設計，會盡量把室內所得麵積變大，但相應地減少公攤麵積。
取消公攤麵積計算，當然也有好處，比如每個業主所占的麵積更真實合理，不再存在高層樓層住戶麵積過小、低層樓層住戶麵積過大的情況，從而實現更加公平合理的分配。
但總的來說，隻要總價沒變，總物業費沒變，對業主來說沒什麼影響，得不到實際好處。
如今，按照現行政策要求，實際售房時，都會公布實際麵積和公攤麵積占比率，隻是需要消費者計算戶型實際情況，實際得房麵積，有多少是贈送的，買房不能光看單價高低。
有些房子，房本95平方的，實得麵積比不上房本89平方的，這是很普遍的現象。
比如這個89平方的，全贈送大陽台，它有飄台，而這個95平方的，陽台麵積小，可能隻是半送，甚至還沒有陽台。
星海集團在公布房價時，一樣會透明地公布實際所得麵積、陽台麵積和公攤麵積情況，戶型圖、實際戶型與樣板房麵積都一致，不能讓銷售人員誤導消費者。
沐陽坐在沙發上，聽方業及其他人向他匯報。
定價方案上，他大概看了下，普通住宅定價沒有低於十萬元一平，最差位置的一樓都定價十萬元一平，均價達到14萬元一平。
要是大平層和別墅，單價就更貴了。
「你們定的這個價格，沒坑窮人呀。」沐陽揚了下眉毛，笑了笑說。
眾人愣了下，才知道沐陽是開玩笑，然後也跟著笑了起來。
方業尷尬笑道：「董事長，我們是這樣想的，既然坑不到窮人，賣九萬和十萬，差別也不大，那就乾脆按照需求量來定價，全國但凡有些錢的，都想往智慧城市擠。」
沐陽點了點頭：「有點意思，不過還需要考慮一下市場的接受度，這個價格可能已經超出大部分人的預想價格了。如果銷售不佳，會直接影響到後麵四期的銷售。」
方業很認真地說：「是的，注定是少部分人的市場，智慧城市的房子，窮人真不用考慮，這很無奈。
就算我們賣五萬，窮人還是買不起，然後消費者都會搶著要，最後轉手賣
。
我們第一期有3萬套住宅，五期15萬套，但相當於全國富豪來說，這並不算多。
根據相關數據統計，去年國內淨資產過億家庭就有133萬戶，而千萬淨資產達到兩百萬戶，主要集中在一線城市。
也許這個數據有些失真，畢竟隻是抽調，但也相差不大的。
我們打造全球頂級的智慧城市生態圈，高端配套，真不怕賣不出去。
我們可以先公布一房一價，看看有多少人將會訂金搶號，如果交訂金人數過少，我們可以再搞促銷活動。」
沐陽聞言，感覺方業分析得有頭有理，現在H城經濟實力已經超過北上廣深，發展潛力無窮，隻要智慧城市運營成功，就硬造出來一個國際科技大都市。
轉問其他人：「你們有意見的，說說看。」
周晨說道：「房地產我不太了解，但我希望銷售時，一定要跟客戶講清楚，不能隱瞞重要信息，欺騙客戶，這個訂金，如果客戶沒有及時選到房子，要及時退回去，一定不能破壞星海集團的聲譽，否則得不償失。」